Od stupanja na snagu novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada početkom 2017. godine, sigurno ste mnogo puta čuli razne priče o upravnicima koje će sve stambene zgrade u Srbiji morati da imaju, i verovatno ste se pitali koja je njihova svrha i šta će oni zapravo raditi u vašoj zgradi. U ovom tekstu pokušaćemo da vas uputimo u sve tajne ovog „novog“ insituta.
Zapravo, upravnik zgrade i nije tako nov i nepoznat. Velika većina stambenih zgrada i ranije je imala skupštinu stanara, koja je imala predsednika. Ovo je obično bio neko od stanara zgrade ko se najviše interesovao za održavanje i uređenje iste i kom bi zbog toga ostali stanari i formalno poverili „funkciju“ predsednika.
Novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada tu suštinski ništa i nije promenio, osim što se nekadašnji predsednik skupštine sada zove upravnik zgrade. NJega bira skupština stambene zajednice iz redova svojih članova (članovi su svi vlasnici posebnih delova – stanova), mandat mu traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran. Skupština može razrešiti upravnika, a i on sam može podneti ostavku.
Šta radi upravnik zgrade? On zastupa i predstavlja zgradu i preduzima sve potrebne pravne radnje u njeno ime. Kako je novim Zakonom predviđena obaveza registracije stambenih zajednica u Registar stambenih zajednica, upravnik je dužan obaviti sve potrebne radnje povodom i u vezi sa ovom regitracijom. Zatim, dužan je voditi evidenciju svih posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade, svih vlasnika i zakupaca. Zatim, posao upravnika je da upravlja i raspolaže sredstvima sa tekućeg računa zgrade, naravno ne samostalno nego na osnovu odluke stambene zajednice, kojoj odgovara za svoj rad. Na kraju, ono što najčešće radi, a što je svima i najprimetnije, jeste organizacija radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu oko zgrade, kao i hitnih intervencija.
Ono što je novo, i što pre početka primene ovog Zakona nije postojalo, jeste profesionalno upravljanje zgradama, od strane profesionalnih upravnika.
Naime, stambena zajednica može odlučiti da upravljanje zgradom poveri profesionalnom upravniku, a isto tako, ukoliko neka zgrada ostane bez upravnika, pa ne izabere novog ili ukoliko se nije registrovala u Registru do 12. decembra 2017. godine i nije izabrala upravnika, jedinica lokalne samouprave (grad, odnosno opština) može odrediti prinudno upravljanje zgradom i dodeliti joj profesionalnog upravnika. On će vršiti poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) i to preko lica koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika i upisano je u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Dakle, ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je ostala bez upravnika, ili ukoliko do 12. decembra 2017. godine nije izabrala upravnika, kao vlasnik posebnog dela imate pravo da zahtevate pokretanje postupka pred opštinom za imenovanje profesionalnog upravnika.
Osim poslova koje obavlja izabrani upravnik, profesionalni upravnik još i prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) i to sedam dana u nedelji od 00-24 časa, te na osnovu primljene prijave obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera.
Budući da se radi o profesionalnom upravniku, on ima i pravo na naknadu za upravljanje zgradom. Ukoliko stambena zajednica sama odluči da angažuje profesionalnog upravnika, visina naknade se određuje ugovorom koji sa njim zaključi. Ako, pak, opština prinudno postavi zgradi profesionalnog upravnika, ona i određuje visinu naknade za njegov rad.
Ima li upravnik zgrade uticaja na odnos zakupodavaca i zakupaca?
Bilo da svoj stan dajete u zakup, bilo da ste podstanar, sigurno vas zanima da li je novi Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada doneo neke novine u toj materiji i kakvog uticaja na vaše odnose povodom zakupa može imati upravnik zgrade.
Kao što smo već pomenuli, upravnik zgrade po Zakonu je dužan da vodi evidenciju, između ostalog, i zakupaca stanova u zgradi. To znači da su vlasnici stanova u obavezi da upravnika zgrade obaveste o tome da su stan dali u zakup. Ovo je naročito bitno iz razloga što novi Zakon predviđa da u troškovima održavanja zgrade i upravljanja zgradom učestvuje zakupac, ali pod uslovom da zakupodavac to prijavi upravniku zgrade u roku od 30 dana od davanja stana u zakup. Dakle, ukoliko propustite da prijavite zakupca upravniku, bićete dužni da plaćate ove troškove iako praktično ne živite u predmetnom stanu.
S druge strane, Zakon predviđa i da zakupac učestvuje u radu skupštine stambene zajednice, osim ukoliko vlasnik ne obavesti skupštinu ili upravnika da to ne dozvoljava. Dakle, ukoliko ne želite da dozvolite da se zakupac umesto vas „pita“ o upravljanju zgradom, morate o tome obavestiti upravnika.
Na kraju, rezimiraćemo sa konstatacijom da je upravnik zgrade, bilo izabrani, bilo profesionalni, neko na koga su svi stanari (i vlasnici i podstanari) upućeni i neko čij je posao da umesto vas preduzima sve one radnje koje su neophodne da bi vaša zgrada bila pre svega podnošljivo, a što da ne i prijatno mesto za život. Stoga, veoma je bitno kome ćete tu funkciju poveriti, te nemojte ignorisati svoju stambenu zajednicu čiji ste deo ne samo po zakonu, već i po čistoj logici, jer živite u okviru nje.
